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政策重压之下房企面临生存考验

2020-01-19 来源:乌鲁木齐租房网

  4月中旬开始,房地产市场遭遇力度空前的政策调控,市场迅速遇冷,有人形容为遭遇“冰川期”。

  每当冰川期来临,很多动植物会迅速死亡,也有一些发生基因变异存活下来。那么房地产业的“冰川期”给房地产企业带来的是哪些影响?从目前看至少有五个方面的利空。

  第一是股市调整,房地产企业再融资遭遇困难。在房产新政的影响下,股市出现罕见的大调整,大盘跌幅超过20%。金融、地产股首当其冲,扮演了领跌的角色。

  地产股大跌进而延缓了大批上市房企的再融资进程。据统计,目前A股市场已经有71家公司跌破增发预案价。其中,地产公司达到27家,占比为 8.0 %,高居各行业首位,涉及再融资规模合计为602.86亿元。再融资受阻将在一定程度上紧缩上市房企的资金来源和实力。

  第二,银行信贷全面收紧。在新一轮调控中,银行信贷的开发贷款更趋紧缩。不但对开发企业资质、自有资金比例有限制,而且对贷款用途有严格的限制。总体而言,央行在不断回收流动性,开发企业面临商业信贷环境紧缩,信贷在开发企业资金来源中出现下降趋势。

  第三,市场预期悲观,资金回笼减少。地产新政对市场杀伤力最大的不是紧缩银根,也不是打击囤地,而是改变市场预期。政策使得市场预期由乐观迅速转变为悲观,进而造成市场交易量大幅度下降。虽然开发企业有一定的现金储备,但如果市场预期长期保持悲观,那么开发企业的后续资金无法到位,产品滞销,这对企业经营是致命的打击。

  第四,预售资金监管新政将使企业资金链受压。“屋漏偏逢连夜雨”,在市场销售量急剧下降的情况下,新政又对开发商的预售资金进行监管,不允许开发企业用作支付土地价款用途。显而易见,这要求开发企业必须有强大的资金实力,否则资金调度出现缺口,企业容易出现资金链断裂的情况。

  第五是外资撤离,市场资金失血。今年第一季度,全国开发企业资金来源结构中,利用外资比例为1%,而去年第一季度则为5%。从绝对额上看,今年利用外资仅为12亿美元,同比下降了七成。外资虽然在开发企业整体资金来源中占比不大,但这种趋势说明了外围资金正在看空中国楼市。

  由此,我们可以发现,目前房地产企业面临非常严重的融资危机。新政下的房地产市场再次考验房地产企业的生存能力。

  可以预期,房地产新政不会很快转变为“旧政”或“废政”,这次的政策调控与以往调控有着明显不同,特别是与2007年短暂且机缘巧合被国际金融危机化解的政策不同。当前宏观经济发展稳健,可以经受来自房产调控的一些负面影响。

  面对这样的政策环境和市场走向,房地产企业的发展出现分化。首先,部分企业将带头降价,谁对形势认识得最清楚、最透彻,谁降价就会最坚决。在政府与企业博弈的关键时期,或者是价格僵持时期,率先降价被认为是识时务的表现,往往能够收到奇效。

  其次,房地产企业整合潮真正来临。政策调控的目的绝不是简单地干预一下价格走势,如果不能影响目前的价格形成机制,那么政策一旦松下来,房地产价格非理性上涨的乱象依然会出现。

  本次房地产调控新政要达到的目的就是调整房地产运行机制,包括确立居民住房信贷新原则、土地出让新原则、开发企业预售资金监管原则、房地产税收新原则等。

  这些新变化很可能会固化为长期执行的行业政策,随后通过正式立法程序确定下来。如果这个趋势成立的话,那么我国房地产市场的发展空间、环境、机制都将发生变化,与老的产业发展空间、环境、机制相配套的房地产企业群体必然发生变化。

  综合来看,房地产市场会在新政的压力下出现调整,房地产运行机制在政策的持续作用下也会发生变化。这些变化对房地产企业的经营发展提出了更大的挑战,房地产企业真正的考验还在后面。

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